老朽化した千代田区三番町のマンションで住人たちの意見が割れている。間に立つ80代の管理組合理事長・瀬川都の眼差しは、時代と個性が織りなすどうしようもない運命に従い、あるいは抗いながら、自らの「建て替え」に向き合ってきた人々に注がれる。都の人生に彩りと影を残した数多の人々の物語を作者は精緻な筆致で絵巻物のように描き出していく。